Bien investir

Investissement immobilier

Conseils en Investissement immobilier : Théorie et Pratique

Nous vous exposons quelques réflexions sur l'investissement immobilier par une analyse théorique rapide. 

La rentabilité

La rentabilité locative correspond à la différence entre les revenus foncier et les charges par rapport au montant investi. Les revenus fonciers ou loyers dépendent de l'évolution des indices de révision des loyers (IRL, ICC, ILC...), de la possibilité de réajuster au niveau du marché. Les charges, bien qu'une partie soit récupérable auprès du locataire, doivent être pris en compte : Charges de copropriété, travaux d'entretien, frais de gestion. 

La rentabilité en capital ou la plus value correspond à l'augmentation de valeur du bien par rapport au prix d'acquisition. La question de la valeur est posée. Une expertise immobilière peut être établi grâce à la pondération de plusieurs méthodes d'évaluation de la valeur : méthodes comparatives, méthode par capitalisation...

Financement et Fiscalité : D'abord satisfaire l'objectif économique et ne pas faire de montage compliqué. 

Effet de levier : Il s'agit du gain générée par la rentabilité du projet supérieure au coût de son financement. Les conditions de crédit jouent ainsi leur rôle dans la rentabilité du projet. 

Défiscalisation : La fiscalité prend une place de plus en plus importante dans l'immobilier : Impôts sur les Revenus IR, Prélèvements Sociaux PS, Impôts sur la Fortune ISF, Imposition sur les plus values. Toutefois il ne faut pas prendre une décision d'investissement sur le seul critère d'une défiscalisation possible. Les dispositifs sont incertains et de moins en moins intéressants. 

Les risques

Les principaux risques en immobilier peuvent être les suivants :

  • Risque de moins value
  • Risque de baisse de revenus
  • Risque de perte de revenus
  • Risque de décorrélation des marchés locatifs et des ventes
  • Risque d’illiquidité
  • Risque réglementaire et de remise en cause du projet
  • Risque lié à la construction
  • Risque environnemental et économique
  • Risque de crédit
  • Risque de gestion

COUVERTURE et DIVERSIFICATION sont les moyens de s'en protéger. 

La mesure du risque est des plus difficiles. Sa perception dépend du profil de l'investisseur et de sa tendance à l'aversion aux risques. 

Certains risques sont d'ordre systémiques, c'est à dire dépendent du marché, du système de manière général. D'autres sont spécifiques au bien, au projet et à l'investisseur. 

Couple Rentabilité / Risque

Critères de sélection : Objectivité et vision de Long terme (Emplacement...) ; Estimer le potentiel permettant la valorisation.

ANALYSE, NÉGOCIATION et OPTIMISATION sont les Maîtres mots d'un bon investissement.

Pour avoir des conseils personnalisés et pratiques, n'hésitez pas à nous contacter. 

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